🏗️ SerProfil Hafif Çelik Yapı & Sera Sistemleri • EPC Taahhüt Modeli

Endüstriyel Sera İmalat, EPC Taahhüt & Yatırım Karar Destek Aracı

USD ve TCMB Kurlu TL çift para birimi; 24+ Mühendislik CAPEX kalemi, detaylı OPEX bordro/enerji modeli, 10 yıllık DCF (NPV & IRR) ve 5x5 Stres Testi.

🏢

Çalışma Perspektifi ve Modül Seçimi 🏗️ 1. EPC Müteahhitlik & İhale Modu (Aktif)

Sera inşaat müteahhitliği (EPC) ile yatırımcı tarımsal işletme fizibilitesini birbirinden tamamen bağımsız çalıştırın.

⚙️ Temel Proje ve Saha Girdileri (Parametreleri Değiştirin)

Değişiklikler tüm modülleri anında günceller

🇹🇷 TCMB Gösterge Kuru (USD/TL):

🟢 Canlı / TCMB Gösterge Kuru (Manuel düzenlenebilir)

Para Birimi Görünümü:

🏗️

Bölüm 1: Sera İnşaat, Konstrüksiyon ve Saha Parametreleri

Müteahhitlik, çelik karkas, örtü, mekanik/elektrik donanım ve montaj kapsamı (CAPEX)

EPC Taahhüt Kapsamı

1. Sera Net Alanı 1.0 Dönüm (1.000 m²)

Dön

Hızlı:

2. Teknoloji Kademesi

Kademe İçi M²:

105 USD

💡 Öneri: Seviye 2 Multi-Span

3. Statik İklim Kuşağı (Rüzgar & Kar)

*Seçilen iklim; çelik et kalınlığını, temel ankraj derinliğini, rüzgar/kar statik katsayısını belirler.

4. Saha Altyapı Oranı: %15

Hafriyat, zemin tesviyesi ve temel betonu

5. Paketleme & Soğuk Depo:

Hasat sonrası işleme & soğuk hava tesisi

6. Beklenmedik Gider (Contingency): %10

Şantiye bütçe aşım risk koruma fonu

💼

Bölüm 2: EPC Müteahhitlik, Kar Marjı ve İhale Fiyatlandırma Parametreleri

Maliyet üzerine eklenecek müteahhitlik karı, montaj taahhüt kapsamı ve şantiye takvimi

Şirket İçi Fiyatlandırma

Müteahhitlik Kar Marjı (%): %18 Kar

%0 (Maliyet) %18 (Standart) %40 (Yüksek)

Montaj & Taahhüt Kapsamı:

Sözleşme kapsamındaki şantiye taahhüt sınırları

Tahmini Montaj Süresi & Ekip:

Şantiye Süresi: ~3.5 Hafta

Önerilen Ekip: 6 - 8 Kişi

Net alana göre otomatik boyutlandırılır

🏗️ İnşaat, Taahhüt ve Mühendislik Bütçe Özeti (EPC Kapsamı)

Müteahhitlik Çıktıları

Teklif Fiyatı (KDV Hariç)

—

Maliyet + Kar Payı Dahil

Birim m² Teklif Fiyatı

—

Anahtar teslim şantiye kurulumu

Net EPC Maliyeti (Cost)

—

Müteahhitlik Kar Payı

—

Firma brüt taahhüt kazancı

Çekirdek Donanım & Malzeme

—

Karkas, örtü, perde, sulama

Montaj & Saha İşçiliği

—

Mekanik + Süpervizör + Temel

Saha Altyapı & Temel Betonu

—

Hafriyat, drenaj, beton pabuç

Tahmini Şantiye Süresi & Ekip

~3.5 Hafta

6 - 8 kişilik montaj ekibi

📋 Hızlı Proje Fizibilite Özeti

1.000 m² (1.0 Dönüm) kapalı alanda Orta Teknoloji Çok Açıklıklı plastik sera yatırımı için çekirdek donanım, saha altyapısı, paketleme ve %10 beklenmedik gider payı ile toplam sermaye ihtiyacı hesaplanmıştır.

🏗️ Sermaye Harcaması (CAPEX) 24 Alt Kalem Detayı

Mühendislik normları ve şartname (RFQ) kırılımı

Toplam CAPEX: Hesaplanıyor...

👷

Proje Montaj, Mühendislik ve Saha İşçilikleri Nerede?

Anahtar teslim saha kurulumu ve devreye alma işçilikleri ana bütçeye aşağıdaki kalemlerle dahil edilmiştir:

Toplam Montaj & Saha İşçiliği: Hesaplanıyor...

🔧 Mekanik & Çelik Montajı (6.1) %7.0

Çelik kolon, makas, oluk, örtü çekimi, ray borusu kaynağı ve vinç/iskele taşeron ekipleri.

—

⚡ Süpervizörlük & Devreye Alma (6.2) %3.0

Tedarikçi başmühendis şantiye denetimi, fertigasyon/otomasyon kalibrasyonu ve operatör eğitimi.

—

🏗️ Altyapı & Betonarme İşçiliği (7.1) ~%7.5

Saha hafriyatı kepçe operatörü, zemin tesviyesi, drenaj kanalları ve betonarme temel pabucu dökümü.

—

💡 Önemli Ayrım: Bu işçilikler Yatırım (CAPEX) sürecindeki montajdır. Üretim dönemi sera mühendisi ve daimi hasat işçileri ise 3. Detaylı OPEX sekmesindedir. Toplam Kurulum Eforu: ~%17.5

No	Alt Sistem / Ekipman Kalemi	Pay (%)	Birim (USD/m²)	Tutar (USD)	Tutar (TL - TCMB)	Teknik Şartname Notu

⚡ Yıllık İşletme Giderleri (OPEX) Bordro & Tüketim Analizi

İş gücü, enerji, tohum/gübre girdileri ve bakım fonları

Yıllık OPEX: Hesaplanıyor...

No	İşletme Kalemi	Miktar / Kadro	Birim Maliyet	Birim (USD/m²)	Yıllık (USD)	Yıllık (TL - TCMB)	Operasyonel Strateji

📈 10 Yıllık İndirgenmiş Nakit Akışı (DCF), NPV & IRR Modeli

Kapasite ramp-up (%85, %95, %100), %2 enflasyon ve %10 WACC iskonto oranı

WACC / İskonto: %10.0

Kalem (USD)	Yıl 0	Yıl 1	Yıl 2	Yıl 3	Yıl 4	Yıl 5	Yıl 6	Yıl 7	Yıl 8	Yıl 9	Yıl 10

🎯 5x5 Duyarlılık ve Stres Testi Matrisi

Fiyat ve verim dalgalanmalarının Yıllık FAVÖK (EBITDA) ve Amortisman Süresi üzerindeki etkileri

1. Yıllık Net Faaliyet Karı (EBITDA) Matrisi (USD)

2. Yatırımın Geri Dönüş Süresi (Amortisman) Matrisi (Yıl)

⚠️ Stres Testi Çıkarımları:

• Verim Kaybı Riski: Verimdeki %10 düşüş, ilk kurulum bütçesindeki (CAPEX) %10 maliyet aşımından 2.4 kat daha fazla finansal hasar yaratır.

• Fiyat Esnekliği: Fiyatın %10 gerilemesi amortisman süresini yaklaşık 1.4 yıl uzatır.

👷 Şantiye Montaj, İş Gücü ve Saha Operasyon Analizi

Mekanik montaj taşeronu, vinç/platform parkı, süpervizörlük ve temel kazı/beton işçilikleri

Toplam Montaj & Şantiye Bütçesi: Hesaplanıyor...

🔧

1. Mekanik Çelik & Örtü Montajı

Karkas, oluk, havalandırma, örtü

%7.0

Önerilen Ekip:4-6 Montör + 1 Şef

Birim Efor:~0.45 Adam-Saat / m²

Vinç & Platform:Makaslı Platform Dahil

Mekanik Montaj Tutarı: —

⚡

2. Süpervizörlük & Devreye Alma

Mühendislik, fertigasyon kalibrasyonu

%3.0

Uzman Kadro:1 Başmühendis + 1 Otomasyoncu

Test & Kalibrasyon:Sulama, EC/pH, Motor Limitleri

Eğitim:Müşteri Operatör Eğitimi Dahil

Süpervizörlük Tutarı: —

🏗️

3. Temel & Altyapı İşçiliği

Kazı, drenaj, soket pabuç betonu

~%7.5

Operatör & İşçi:Ekskavatör + Kalıpçı/Demirci

Zemin Hazırlığı:Lazer Tesviye & Kazı

Temel Betonu:Kolon Pabuç Ankraj Dökümü

Temel İşçilik Tutarı: —

📋 Şantiye Kurulumu, İSG ve Taşeron Yönetim Standartları

⛺ Mobilizasyon & Konteyner

Şantiye ofisi, alet deposu ve personel dinlenme konteyneri kurulumu.

🦺 İSG ve Yaşam Hatları

Çatı montajında güvenlik ağları, paraşüt tipi emniyet kemerleri ve baret standardı.

🚜 Şantiye Ekipman Parkı

Makaslı personel yükseltici, arazi tipi forklift ve oluk çekme vinci.

🚚 Lojistik & Sahada Depolama

Karkas profillerinin zeminle temasını kesen ahşap takozlama ve örtü bobin koruması.

🏢 Şirket İçi Resmi İhale & Müteahhitlik Teklif Formu

Anahtar Teslim Ticari Sera İmalat ve Kurulum (EPC) Teklif Mektubu

Proje Ref: EPC-2026-SR-01 • Geçerlilik: 30 Gün • Teslimat: Incoterms DDP (Şantiye Teslim)

Proje Alanı: 1.0 Dönüm (1.000 m²)

Teknoloji Modeli: Orta Teknoloji Multi-Span

Statik Kuşak & Yük: Ilıman Denizel (Standart)

Montaj Kapsamı: Anahtar Teslim (Tam Kapsam)

💰 Fiyatlandırma ve Teklif Özeti (KDV Hariç)

Açıklama	Maliyet (USD)	Maliyet (TL - TCMB)	Teklif Payı (%)	Kapsam Detayı
1. Sera Donanım ve İmalat (Hard CAPEX)	—	—	—	Galvaniz çelik, örtü, havalandırma, perde, fertigasyon
2. Saha Altyapı & Temel Betonarme	—	—	—	Hafriyat, kazı, zemin drenajı ve temel soket betonu
3. Montaj, Süpervizörlük & Şantiye İşçiliği	—	—	—	Mekanik montör ekibi, başmühendis, vinç/iskele
4. Mühendislik, Paketleme & Risk Fonu	—	—	—	Statik hesaplar, lojistik bina ve şantiye risk fonu
NET EPC İMALAT & ŞANTİYE MALİYETİ	—	—	%100.0	Şirket içi taahhüt maliyet tabanı
MÜTEAHHİTLİK KARI VE GENEL GİDERLERİ	—	—	%18.0	Firma kar payı ve kurumsal genel giderler
MÜŞTERİYE SUNULACAK TEKLİF BEDELİ (KDV HARİÇ)	—	—	—	Birim: — USD/m²

📅 Hakediş ve Ödeme Takvimi (Kilometre Taşları)

1. Hakediş (Avans) %30

—

Sözleşme imzası ve hammadde/çelik siparişlerinin geçilmesi.

2. Hakediş (İmalat & Sevkiyat) %40

—

Fabrika imalatının tamamlanması ve şantiyeye sevkiyat öncesi onay.

3. Hakediş (Saha Montajı) %20

—

Karkas, örtü ve temel betonunun sahada montajının tamamlanması.

4. Hakediş (Geçici Kabul) %10

—

Testler, kalibrasyon, operatör eğitimi ve geçici kabul tutanağı ile.

✅ EPC Taahhüt Kapsamındaki İşler (Dahil)

• EN 13031-1 normunda sıcak daldırma galvaniz çelik karkas imalatı
• Çok katlı UV+IR+AF katkılı difüz sera örtüsü ve polikarbon cepheler
• Motorlu sürekli çatı havalandırma ve redüktör mekanizmaları
• Termal enerji & gölgeleme perde sistemi ve tahrik aksamları
• Bilgisayarlı fertigasyon ünitesi, sulama pompaları ve iklim otomasyonu
• Saha temel ankraj pabuçları ve saha içi mekanik montaj işçiliği
• Şantiye süpervizörlüğü, devreye alma ve operatör eğitimi

❌ Müşteri Sorumluluğundaki İşler (Kapsam Dışı)

• Şantiye parseli dışından ana OG trafo / elektrik hattının getirilmesi
• Derin su kuyusu sondajı, ruhsatı ve ana su getirme hattı
• Resmi belediye imar ve yapı ruhsat harçları / yasal izinler
• Sera içine getirilecek tohum, fide, gübre gibi bitkisel girdiler
• Tarımsal üretim dönemi işletme bordrosu ve hasat işçilikleri
• Ürün pazarlama, nakliye ve tarımsal sigorta (TARSİM) primleri

Ticari Sera Maliyet ve Yatırım Rehberi • 2026

🔬 Mühendislik ve Donanım Kriterleri Benchmark Rehberi

Sera Teknoloji Kademeleri Fiyat Aralığı ve Maliyet Mantığı

Aynı kademede neden taban fiyat (Örn: 20 USD/m²) ile tavan fiyat (Örn: 60 USD/m²) arasında 3 kat maliyet farkı oluşur?

🎯

Hangi Teknoloji Kademesini Neye Göre Seçmeliyiz? (4 Adımlı Karar Ağacı)

Yatırımcılar kademe seçimini rastgele değil; 4 temel parametreyi çapraz eşleştirerek belirler:

❄️ 1. İklim & Coğrafya

• Karasal / Don / Kar: Kar yükünü kaydıran gotik çatı ve çift termal perde şarttır ➔ Seviye 2 Multi-Span.

• Çöl / 40°C+ Aşırı Sıcak: Pozitif basınçlı klimalı soğutma şarttır ➔ Seviye 3 Yarı Kapalı.

• Ilıman Sahil: Düşük don riski ➔ Seviye 1 veya 2.

🍅 2. Ürün & Pazar Standardı

• İhracat / Süpermarket: 40–60 kg/m² verim, sıfır kalıntı, asma olukta kokopit/taşyünü ➔ Seviye 2 veya 3.

• Topraksız Çilek / Biber: Hassas EC/pH kontrolü ➔ Seviye 2.

• Yerel Pazar / Yeşillik: Toprakta marul/roka ➔ Seviye 1 Tünel.

♨️ 3. Enerji & Isıtma Kaynağı

• Jeotermal Kaynak: Isıtma bedavaya yakın olduğu için 12 ay kesintisiz üretim ve en hızlı geri dönüş (4–5 yıl) ➔ Seviye 2 Multi-Span.

• Doğalgaz / Kömür: Yalıtım şart (çift perde) ➔ Seviye 2 veya 3.

• Isıtma Altyapısı Yok: Kışın üretim durur ➔ Seviye 1.

💰 4. Sermaye Ölçeği & Hedef

• 0.5 – 3 Dönüm: Pilot / Aile seracılığı ➔ Seviye 1 veya 2.

• 10 – 50 Dönüm: Ticari tatlı nokta (Sweet-spot), optimum CAPEX/IRR ➔ Seviye 2.

• 50+ Dönüm / Fon: Kurumsal ölçek, tam otomasyon, minimum işçi ➔ Seviye 3 veya 4.

⭐ Küresel Sektör Standartı (Sweet Spot): Türkiye ve dünya ticari sera yatırımlarının %80'den fazlası için en ideal risk/getiri dengesi Seviye 2 (Orta Teknoloji Gotik Multi-Span) modelindedir.

📌 Seviye 1: Tünel / Düşük Teknoloji Plastik Sera (20 USD vs 60 USD Karşılaştırması)

Aralık: 20 – 60 USD/m²

Mühendislik Bileşeni	20 USD/m² (Giriş / Ekonomik Tünel)	60 USD/m² (Profesyonel Gotik Blok Tünel)	Maliyet & Üretim Etkisi
1. Çelik & Konstrüksiyon	32-42 mm ince etli (1.2-1.5 mm) borular, hafif ön galvaniz (<140 g/m²), toprağa doğrudan çakma ayaklar.	60-76 mm kalın etli (2.0-2.5 mm) S250 çelik, sıcak daldırma galvaniz (275 g/m²), beton pabuç temelli kolonlar.	20 USD'de kar ve fırtınada çökme riski yüksektir. 60 USD'de 120 km/s rüzgar ve 40 kg/m² kar sertifikası vardır.
2. Plastik Örtü (Film)	Tek kat 150 mikron standart PE, temel UV katkı (12-18 ay ömürlü), difüzyonsuz.	3 veya 5 katlı 200 mikron difüz film (UV + IR termal bariyer + EVA elastikiyet + Antifog/Antidrip), 36-60 ay garantili.	IR katkısı gece sera ısısını 3-4°C korur; difüz ışık yaprak yanmasını engeller ve %15-20 verim artırır.
3. Havalandırma Sistemi	Manuel elle çevirmeli yan sarma (manivela ile). Tepe penceresi ve sinek tülü YOKTUR.	Motorlu kremayer dişli tepe mahya pencereleri + motorlu yan etekler, 50 mesh trips tülü korumalı, otomatik sensörlü.	Tepe havalandırma olmadan sıcak yaz aylarında tünel aşırı ısınır (bitki durur). Trips tülü virüs bulaşmasını keser.
4. Isıtma & Don Önleme	Isıtma sistemi YOKTUR. Sadece pasif örtü koruması. Don riski yüksektir.	Mazotlu/gazlı warm-air blower (sıcak hava üreteci) ve hava sirkülasyon (HAF) fanları ile don koruma.	60 USD model kış aylarında don vurmasını önleyerek hasat periyodunu 2-3 ay uzatır.
5. Sulama & Fertigasyon	Manuel vanalı damla sulama, basit venturi gübreleme. Otomasyon ve sensör yok.	Selenoid vanalı otomatik sulama kontrolörü, oransal dozaj pompası, disk filtre grubu, basınç regülatörleri.	Hassas fertigasyon ile gübre israfı önlenir ve meyve kalibrasyonu standartlaşır.
6. Montaj & İşçilik	Çiftçinin kendi öz gücü veya yerel köylü işçiliği. Statik proje ve mühendislik yok.	Profesyonel montaj taşeron ekibi, vinç/iskele, zemin tesviyesi, mühendislik statik hesapları ve üretici garantisi.	Profesyonel montaj rüzgar ve fırtınada seranın hasar almasını engeller.

📊 Diğer Teknoloji Kademelerindeki Fiyat Aralığı Mantığı

Seviye 2: Multi-Span 60 – 150 USD/m²

• 60 USD: Düşük oluk altı (3.5 m), manuel gölge perdesi, basit ray ısıtma, toprakta yetiştirme.
• 150 USD: 6.0 m oluk altı gotik çatı, tam otomatik çift tepe, asma olukta kokopit/kaya yünü topraksız tarım, çift termal perde (%60 enerji tasarrufu), RO su arıtma, UV drenaj sterilizasyonu, tam teşekküllü iklim bilgisayarı.

Seviye 3: Yarı Kapalı 150 – 320 USD/m²

• 150 USD: Standart yarı kapalı basınçlandırma koridoru, pad&fan soğutma petekleri, temel hava dağıtım kanalları.
• 320 USD: Pozitif basınçlı çift fanlı klimalı iklim koridoru, aktif CO2 dozaj enjeksiyonu, özel difüz F-Clean film, tam kapalı devre hava resirkülasyonu.

Seviye 4: Venlo Cam 250 – 550+ USD/m²

• 250 USD: Standart Venlo difüz cam, çatı pencereleri, sıcak su ray ısıtma boruları, asma oluklar.
• 550+ USD: AR çift kaplamalı prizmatik difüz cam, interlighting LED bitki lambaları, çatı yıkama robotu, Hollanda anahtar teslim mühendislik ve tam otomasyon.

👷 Montaj ve Kurulum İşçilikleri Modelde Nerede Yer Alır?

Modelimizde anahtar teslim bir sera yatırımının montaj ve kurulum işçilikleri 2. Detaylı CAPEX sekmesinde 3 ayrı mühendislik kaleminde toplanmıştır:

Kalem 6.1 (Mekanik & Elektrik Montaj Taşeron İşçiliği): Çekirdek donanımın %7.0'si (Vinç, iskele, çelik montajı, plastik film çekimi, boru kaynakları).
Kalem 6.2 (Tedarikçi Süpervizörlük & Devreye Alma): Çekirdek donanımın %3.0'ü (Tedarikçi başmühendis denetimi, fertigasyon kalibrasyonu ve operatör eğitimi).
Kalem 7.1 (Saha Altyapı & Betonarme İşçiliği): Altyapı bütçesinin yaklaşık %50'si (Hafriyat kepçe operatörleri, zemin tesviyesi, temel pabucu beton dökümü).

⚠️ Not: Üretim dönemindeki sera bakım, budama ve hasat personeli ise 3. Detaylı OPEX (Bordro) sekmesindedir.